Начиная ремонт, многие думают, что в своем жилище могут делать что хотят. Это не совсем так. Законы вносят ряд ограничений в наши «хотелки», а за нарушения можно не только заплатить штраф, но и лишиться квартиры.Компания «Мебель Регионов», специализирующаяся на производстве мебели на заказ подготовила статью, как сделать перепланировку квартиры правильно в 2025 году
Многие знают, что для проведения перепланировки или переоборудования квартиры требуется согласование. Однако не все следуют этому правилу, надеясь избежать бумажной волокиты или узаконить изменения позже.
В большинстве случаев, если ремонт не нарушает санитарные и строительные нормы, не представляет угрозы для жизни и здоровья соседей и не создаёт опасности для конструкции здания, его можно узаконить и после проведения работ. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. В этом случае согласование невозможно.
В большинстве случаев, если ремонт не нарушает санитарные и строительные нормы, не представляет угрозы для жизни и здоровья соседей и не создаёт опасности для конструкции здания, его можно узаконить и после проведения работ. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. В этом случае согласование невозможно.
Каким образом государственные органы могут выявить нарушения, связанные с перепланировкой жилого помещения в 2025 году?
Существует два основных способа.
Существует два основных способа.
- Первый — это жалобы соседей, которые могут стать причиной проведения проверки жилищной инспекцией. К сожалению, иногда из-за необычного или сложного ремонта в одной квартире в доме могут появиться трещины и даже произойти обрушение перекрытий.
- Второй способ — это продажа квартиры. Часто жильё приобретается в ипотеку. Банк не примет в качестве залога квартиру с незаконной перепланировкой. Определить это очень легко: в пакете документов обычно есть план БТИ, на котором несоответствия в планировке будут отмечены красными линиями.
Что такое перепланировка квартиры
Под этим понятием понимается изменение планировки и конфигурации жилого помещения, что отражается в техническом паспорте.
Перепланировка квартиры может включать в себя:
Перепланировка квартиры может включать в себя:
- использование подсобных помещений (кладовых) для увеличения жилой площади;
- обустройство дополнительных санузлов и кухонь;
- объединение или разделение комнат;
- изменение и перенос дверных проёмов;
- демонтаж и перенос перегородок;
- исключение входов в кухню из других комнат и т. д.
Какой закон регулирует перепланировку жилья
В России порядок проведения перепланировки жилых помещений регламентируется четвёртой главой Жилищного кодекса Российской Федерации. Также необходимо принимать во внимание и другие законодательные нормы, включая различные санитарные правила и нормы, а также специализированные инструкции. Человеку без специальных знаний будет непросто разобраться во всех этих документах.
Отличия перепланировки от переустройства
Хотя эти термины могут показаться похожими, важно не смешивать их. Переустройство в соответствии с Жилищным кодексом включает в себя замену или перенос инженерных систем, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, если вы меняете ванну на душевую кабину, не перемещая стены, это считается переустройством. Для этого не требуется согласование с органами.
Перепланировка, напротив, предполагает изменение конфигурации помещения. Например, если вы объединяете кухню с комнатой, создавая квартиру-студию, используя арку (это возможно только в домах с электроплитами).
Перепланировка, напротив, предполагает изменение конфигурации помещения. Например, если вы объединяете кухню с комнатой, создавая квартиру-студию, используя арку (это возможно только в домах с электроплитами).
Полезная информация о перепланировке квартиры
Список документов, необходимых для согласования перепланировки квартиры
Граждане, которые планируют провести перепланировку в своём жилище, должны предоставить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) определённый набор документов.
Для того чтобы провести перепланировку квартиры, необходимо предоставить следующие документы:
- Паспорт владельца жилья и всех совладельцев, а также свидетельство о рождении для несовершеннолетних.
- Нотариально заверенное согласие всех совладельцев на проведение перепланировки.
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Технический паспорт квартиры.
- Выписка из ЕГРН.
- Эскиз или проект перепланировки квартиры.
В процессе реорганизации офиса или другого аналогичного пространства компании должны собрать определённый пакет документов.
- Документы на недвижимость.
- Технический паспорт.
- Свидетельство о регистрации юридического лица — собственника помещения.
- Документы на представителя, в т. ч. бумаги, подтверждающие его полномочия.
- Проект перепланировки помещения.
Пошаговая инструкция, как сделать и узаконить перепланировку квартиры
Чтобы не допустить проблем, необходимо заранее разработать стратегию перестройки квартиры и строго её придерживаться. Вот основные шаги:
- Прежде всего, необходимо удостовериться, что запланированные работы не входят в перечень запрещённых действий.
- Для этого нужно предоставить проект перепланировки, разработанный специализированной организацией.
- Также необходимо собрать все необходимые документы (см. Список документов — см. выше). Важно отметить, что этот перечень может быть дополнен в зависимости от требований администрации.
- Затем следует подать документы в многофункциональный центр (МФЦ) или через портал государственных или муниципальных услуг (например, в Москве https://www.mos.ru/).
- После подачи документов необходимо дождаться решения государственных органов — это должно произойти в течение 20 рабочих дней.
- В случае отказа можно обратиться в суд для обжалования решения.
- После получения разрешения можно приступать к работам. Для этого выдаётся специальный журнал, в котором нужно отмечать все этапы процесса перепланировки.
Что можно делать при перепланировке квартиры
В ходе перестройки квартиры применяется принцип «дозволено всё, что не запрещено». В частности, это включает в себя следующие действия:
- Объединение ванной и туалета в одно помещение позволяет расширить пространство для установки сантехники.
- Если перегородки не являются несущими, их можно убрать. Это позволит увеличить или уменьшить количество комнат и подсобных помещений.
- Межкомнатную дверь можно убрать, а на её месте сделать проём. Исключение — дверь на кухню, где стоит газовая плита.
- Кухню можно перенести в коридор, но её площадь должна быть не менее 5 квадратных метров.
- Если в кухне установлена электрическая плита, можно убрать перегородку между кухней и гостиной.
- Также можно добавить окно или увеличить его размер.
Что нельзя делать при перепланировке квартиры
В Жилищном кодексе не содержится конкретного списка работ, которые нельзя проводить при перепланировке, — отмечает Закир Косаруков, преподаватель кафедры землеустройства и кадастров Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК).
Согласно пункту 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, при перепланировке квартир нельзя нарушать прочность и разрушать несущие конструкции здания, а также нарушать работу инженерных систем и оборудования, противопожарных устройств. Кроме того, нельзя ухудшать сохранность и внешний вид фасадов.
При проведении работ по перепланировке необходимо соблюдать требования различных строительных норм и правил (СНиП), сводов правил и санитарных правил и норм (СанПиН). В частности, запрещено:
Согласно пункту 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, при перепланировке квартир нельзя нарушать прочность и разрушать несущие конструкции здания, а также нарушать работу инженерных систем и оборудования, противопожарных устройств. Кроме того, нельзя ухудшать сохранность и внешний вид фасадов.
При проведении работ по перепланировке необходимо соблюдать требования различных строительных норм и правил (СНиП), сводов правил и санитарных правил и норм (СанПиН). В частности, запрещено:
- В соответствии с пунктом 9.22 СП 54.13330.2016, в жилых зданиях не разрешается размещать санузлы и ванные комнаты над жилыми помещениями и кухнями других квартир.
- Кроме того, в жилых зданиях не допускается устройство кухонь-ниш и кухонных зон в кухнях-столовых над жилыми комнатами, что регламентируется пунктом 9.22а СП 54.13330.2016.
- Также, согласно пункту 3.9 СанПиН 1.2.2645-10, вход в помещение, оборудованное унитазом, не может быть организован непосредственно из кухни или жилых комнат.
Перечень работ по перепланировке, которые не могут быть согласованы, может незначительно различаться в зависимости от региона.
Последствия незаконной перепланировки квартиры
Если при проведении перепланировки в квартире не будут соблюдены установленные нормы, это может привести к определённым проблемам.
Штрафы
Сумма варьируется от 2000 до 2500 рублей для граждан. Взыскание не зависит от того, были ли устранены нарушения.
Устранение изменений
В случае несоблюдения строительных и санитарных требований, узаконить перепланировку квартиры не получится. Даже после выплаты штрафа владельцу жилья придётся привести помещение в изначальное состояние за свой счёт.
Судебные разбирательства
В случае обращения в суд, помимо основного долга, придётся оплатить судебные издержки. Если судебное решение о возвращении квартиры в исходное состояние не будет выполнено в установленный срок, то за каждый день просрочки будет назначен штраф. Кроме того, судебные приставы могут ограничить выезд должника из страны до полного исполнения судебного решения.
Сложности при продаже жилья
Если квартира продаётся с самовольно выполненной перепланировкой, то её цена будет значительно ниже, поскольку все расходы, связанные с узакониванием изменений, ложатся на плечи покупателя. В любом случае, необходимо будет привести планировку квартиры в соответствие с законодательными нормами.
Особенности перепланировки в разных регионах
В Жилищном кодексе Российской Федерации есть раздел, который содержит общие правила, касающиеся перепланировки жилых помещений. Однако в некоторых регионах могут быть установлены дополнительные требования, которые не противоречат федеральному законодательству. В качестве примера можно привести различия в правилах перепланировки в разных субъектах Российской Федерации.
В Санкт-Петербурге
Для того, чтобы сделать перепланировку в этом городе, необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление, оформленное по установленному образцу, в котором выражено желание демонтировать некоторые элементы конструкции.
- Технический паспорт на квартиру, выданный БТИ не более трёх лет назад.
- Оригинал или нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру.
- Проект перепланировки, оформленный в соответствии с установленными требованиями.
- Согласие на проведение работ по перепланировке, полученное от всех совершеннолетних жильцов квартиры.
Отличается ли согласование перепланировки для одно-, двух- и трехкомнатных квартир?
Получение разрешения на перепланировку не зависит от количества комнат в жилом помещении. Однако в результате проведения работ по перепланировке может измениться количество комнат.
Например, собственник однокомнатной квартиры может провести работы по перепланировке, в результате которых его квартира станет двухкомнатной. Это позволит ему получить новую двухкомнатную квартиру в рамках программы реновации.
Однако при этом необходимо соблюдать определённые требования:
Например, собственник однокомнатной квартиры может провести работы по перепланировке, в результате которых его квартира станет двухкомнатной. Это позволит ему получить новую двухкомнатную квартиру в рамках программы реновации.
Однако при этом необходимо соблюдать определённые требования:
- минимальная площадь комнат (например, не менее 8 квадратных метров для квартир в государственном или муниципальном жилищном фонде);
- естественное освещение во всех жилых комнатах;
- другие требования, установленные СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами и техническими документами.
Можно ли проводить перепланировку квартиры в ипотеке?
Согласно статье 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 29 и статье 32 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», владелец квартиры, находящейся в залоге, не должен допускать ухудшения её состояния при использовании и обязан принимать меры для её сохранности.
Для обеспечения выполнения этих требований залогодержатели включают в договор об ипотеке условие, согласно которому владелец должен получать согласие залогодержателя на любые изменения объекта, включая перепланировку.
Кроме того, наличие такого согласия залогодержателя предусмотрено статьёй 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при внесении изменений в сведения ЕГРН о квартире по результатам проведённой перепланировки.
Таким образом, проведение перепланировки в квартире, находящейся в залоге, возможно только с разрешения залогодержателя (обычно это банк). Такое разрешение оформляется в письменной форме и является обязательным приложением к документам на перепланировку.
Для обеспечения выполнения этих требований залогодержатели включают в договор об ипотеке условие, согласно которому владелец должен получать согласие залогодержателя на любые изменения объекта, включая перепланировку.
Кроме того, наличие такого согласия залогодержателя предусмотрено статьёй 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при внесении изменений в сведения ЕГРН о квартире по результатам проведённой перепланировки.
Таким образом, проведение перепланировки в квартире, находящейся в залоге, возможно только с разрешения залогодержателя (обычно это банк). Такое разрешение оформляется в письменной форме и является обязательным приложением к документам на перепланировку.
Возможна ли перепланировка квартиры без разрешения? В каких случаях?
В соответствии с жилищным законодательством, для проведения работ по изменению конфигурации помещения необходимо получить разрешение от местных властей.
Работы, выполненные без разрешения, согласно статье 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, считаются самовольными. В таком случае необходимо в разумные сроки вернуть помещение в исходное состояние.
Однако, если изменения не нарушают права и законные интересы других лиц и не представляют угрозу для их жизни и здоровья, то их можно сохранить на основании судебного решения.
Также стоит отметить, что в Москве допускается согласование ранее выполненных без разрешения перепланировок. Для этого необходимо предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
Если в результате самовольной перепланировки были затронуты несущие конструкции или работы проводились в здании с деревянными перекрытиями, то техническое заключение должно быть подготовлено проектной организацией, которая является автором проекта здания. В случае отсутствия автора проекта, заключение готовит проектная организация, выбранная Мосжилинспекцией
За проведение перепланировки без согласования предусмотрена административная ответственность в соответствии со статьёй 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. Штраф для физических лиц составляет от 2000 до 2500 рублей. Однако до конца 2023 года в Москве действует амнистия, которая освобождает от уплаты штрафа.
Работы, выполненные без разрешения, согласно статье 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, считаются самовольными. В таком случае необходимо в разумные сроки вернуть помещение в исходное состояние.
Однако, если изменения не нарушают права и законные интересы других лиц и не представляют угрозу для их жизни и здоровья, то их можно сохранить на основании судебного решения.
Также стоит отметить, что в Москве допускается согласование ранее выполненных без разрешения перепланировок. Для этого необходимо предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
Если в результате самовольной перепланировки были затронуты несущие конструкции или работы проводились в здании с деревянными перекрытиями, то техническое заключение должно быть подготовлено проектной организацией, которая является автором проекта здания. В случае отсутствия автора проекта, заключение готовит проектная организация, выбранная Мосжилинспекцией
За проведение перепланировки без согласования предусмотрена административная ответственность в соответствии со статьёй 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. Штраф для физических лиц составляет от 2000 до 2500 рублей. Однако до конца 2023 года в Москве действует амнистия, которая освобождает от уплаты штрафа.
В каких случаях могут не выдать разрешение на перепланировку?
В случае если перепланировка не соответствует требованиям законодательства, а также при отсутствии полного комплекта документов или наличии противоречий и ошибок в представленных документах, разрешение на перепланировку может быть не выдано.
Кроме того, стоит учитывать, что в Москве с 29 июня 2022 года разрешение на перепланировку действует в течение 18 месяцев. Если за этот период ремонтные работы не будут выполнены, потребуется получение нового разрешения.
Кроме того, стоит учитывать, что в Москве с 29 июня 2022 года разрешение на перепланировку действует в течение 18 месяцев. Если за этот период ремонтные работы не будут выполнены, потребуется получение нового разрешения.
Удастся ли потом продать квартиру, в которой была сделана перепланировка?
Продажа квартиры с самовольной перепланировкой возможна. Однако покупатель должен быть готов к тому, что ему придётся самостоятельно заниматься узакониванием изменений в квартире.
Если покупатель всё же решится на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой, он может потребовать скидку от продавца. Однако если покупатель планирует взять ипотеку, то банк может отказать в выдаче кредита или установить повышенную процентную ставку на срок, необходимый для согласования перепланировки.
Если покупатель всё же решится на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой, он может потребовать скидку от продавца. Однако если покупатель планирует взять ипотеку, то банк может отказать в выдаче кредита или установить повышенную процентную ставку на срок, необходимый для согласования перепланировки.
Почему от региона к региону может отличаться перечень запрещенных перепланировок?
В Жилищном кодексе Российской Федерации и других нормативных документах, таких как строительные нормы и правила, санитарные правила и нормы, содержатся общие требования к перепланировкам.
Согласование перепланировок относится к компетенции органов местного самоуправления, за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, где этим занимаются органы государственной власти субъекта Российской Федерации. Они предоставляют государственные и муниципальные услуги в соответствии с установленными правилами и регламентами.
В Москве органом государственной власти, уполномоченным на согласование перепланировок в многоквартирных жилых домах, является Мосжилинспекция.
Для реализации своих полномочий Мосжилинспекция руководствуется Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП. В этом документе, помимо прочего, содержится перечень работ по перепланировке, которые не могут быть согласованы в городе Москве.
Согласование перепланировок относится к компетенции органов местного самоуправления, за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, где этим занимаются органы государственной власти субъекта Российской Федерации. Они предоставляют государственные и муниципальные услуги в соответствии с установленными правилами и регламентами.
В Москве органом государственной власти, уполномоченным на согласование перепланировок в многоквартирных жилых домах, является Мосжилинспекция.
Для реализации своих полномочий Мосжилинспекция руководствуется Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП. В этом документе, помимо прочего, содержится перечень работ по перепланировке, которые не могут быть согласованы в городе Москве.
